Cobro de IVA en conjuntos residenciales podría quedarse en veremos. Poco recaudo frente a desgaste de la Dian

En Colombia parecería que nadie es plenamente propietario de su vivienda. Según la Dian, todos los habitantes de un conjunto residencial podrían ser contribuyentes potenciales del IVA, lo que mantiene en la incertidumbre a muchos colombianos mientras esperan que se desenrede la madeja que se formó alrededor del anuncio del cobro del impuesto en conjuntos residenciales cuando se utilizan las áreas comunes para actividades consideradas por la entidad como “de explotación económica”.

Estamos hablando de parqueaderos, gimnasios, salones comunales, piscinas, canchas deportivas, la máquina de venta de gaseosa y hasta las guarderías de niños, que a veces tienen las zonas de propiedad horizontal, en las cuales media un cobro.

A la voz de la aplicación de la medida, que, entre otras, es antigua, se formó la controversia. Inclusive, llevó esta semana a la realización de un foro abierto, convocado por Olga Lucía Velásquez, representante a la Cámara, toda vez que son millones de hogares los que se sienten tocados. Es conocido que la Dian pretende aumentar la recaudación para mejorar los bajos niveles de ingresos tributarios, que en 2024 volvieron a situarse en el 14,5 por ciento del PIB tras haber superado el 16 por ciento. Sin embargo, esta cifra sigue lejos del promedio de los países de la Ocde, grupo al que pertenece Colombia.

¿Por qué ahora?

Más que querer emparejar al país con las naciones que hacen bien la tarea de recaudar los impuestos, lo que se requiere en Colombia es sortear la crisis fiscal, pues los gastos del Gobierno crecen mucho más rápido que los ingresos.

Por esa razón, en la Dian se habría dado la orden a todas las direcciones para que buscaran estrategias de recaudo, lo que llevó al área jurídica a revisar normas existentes, pero poco usadas, y así se habría llegado a la del IVA en los conjuntos residenciales.

Una línea de tiempo presentada por Velásquez despega de un artículo de la Ley 675 de 2001 que traza las reglas de juego sobre propiedad horizontal.

Allí se establece que las personas jurídicas que surgen al constituirse una propiedad horizontal no son contribuyentes de impuestos nacionales.

En 2012, en la reforma tributaria de ese año, se habló de la pérdida de la calidad de no contribuyente para una propiedad horizontal que se constituye como persona jurídica, lo que dio pie para entender la norma de distintas maneras. De hecho, este medio conoció que en aquel momento se pensó en la medida para salirles al quite a algunos centros comerciales que explotaban las áreas comunes como negocios muy rentables y dichos ingresos eran reportados en las cuotas de administración, lo que claramente les evitaba pagos tributarios.La palabra mayor la expresó dos años después el Consejo de Estado al emitir una sentencia en la que se refirió a los parqueaderos.

Aclaró que los conjuntos “son contribuyentes del IVA por la explotación económica de sus zonas comunes a través de la prestación del servicio de parqueadero y por la cesión de dichas zonas a favor de terceros”. El hecho de hablar de un tercero implicaría una nueva arista, pues el sujeto del impuesto no sería el propietario ni residente del apartamento, quien pagó un valor específico por su copropiedad debido a que incluía zonas comunes, y lo mismo podría decirse de un residente en calidad de arrendatario. El tercero tendría que ser alguien de fuera.

La posterior reforma tributaria de 2016, teniendo en cuenta que en el país se hace una cada dos años en promedio, volvió a tocar el tema y señaló que, si la propiedad destina zonas comunes a actividades comerciales e industriales, se convierte en contribuyente de impuestos (en esa norma se mencionaron los impuestos de renta e industria y comercio).

Ahora la Dian retoma la jurisprudencia y se enfoca en el IVA. En medio de los reclamos que ha suscitado el anuncio del cobro del impuesto al valor agregado, la entidad emitió un concepto según el cual, “cuando los conjuntos alquilan parqueaderos, piscinas, salones comunales, gimnasios, BBQ u otros espacios de zonas comunes, están prestando un servicio, independiente de que quien alquile sea propietario, residente o visitante”. Tal decisión implica que el servicio prestado debe pagar el IVA y, además, requiere generar factura electrónica, como lo establece el Estatuto Tributario. Es decir, así como un colombiano, con el predial, estaría pagando una especie de arriendo en casa propia, según dijo Velásquez, “acá también estaría siendo un cliente en su propiedad”.

Aunque la Dian habló ya de 1.200 conjuntos residenciales reclasificados (cambian de actividad para asuntos tributarios) que ahora deberán pagar el IVA, el universo podría ser muy grande.

Amplio universo, pero...

Las estadísticas expuestas por Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, gremio de las inmobiliarias, dan una idea de la dimensión de la medida. “Al menos, el 48 por ciento de la vivienda urbana está en propiedad horizontal, lo que representa casi 14 millones de hogares. En ciudades principales, como Bogotá, la cifra es cercana al 68 por ciento, y en Bucaramanga llega a casi el 70 por ciento”.

El crecimiento de las ciudades tiende a ser hacia arriba por la alta demanda de unidades habitacionales debido a la dinámica social. “Casi 450.000 nuevas familias se conforman año tras año”, recordó Ramírez, quien se muestra preocupado porque, a su juicio, “se está desconociendo la naturaleza jurídica de las copropiedades y, de paso, generando una carga adicional a muchos ciudadanos”.

Y ni qué decir de la carga para la Dian, que al implementar esta medida tendrá que empezar por identificar qué conjuntos tienen zonas comunes susceptibles de ser de explotación económica.

Impacto en estratos 1 y 2

Aunque podría pensarse que los cobros serían para los estratos altos, en los que se supone que hay viviendas en propiedad horizontal con aderezos como piscinas, gimnasios y lo que es susceptible de tener explotación económica, la representante a la Cámara que adelantó el foro sobre el tema habló de un fuerte impacto en las familias de estrato 1 y 2.

El mismo Gobierno, cuando hizo viviendas gratis para población vulnerable, dejó zonas comunes con el propósito específico de que se ayudaran con gastos de mantenimiento de los conjuntos. Ahora, señala Velásquez, “si la copropiedad realiza actividades para financiar parte de sus gastos comunes, el cobro del IVA podría llevar al aumento de las cuotas mensuales para compensar la pérdida de ingresos (por menor uso) o el costo adicional por cumplir con la obligación tributaria”.

La Dian estaría desconociendo las realidades que viven los colombianos, pues es bien sabido que miles de copropiedades, en particular las de pequeñas administraciones, enfrentan serios problemas de cartera, lo que, inclusive, impide el normal mantenimiento de las zonas comunes para ponerlas al servicio de un tercero. Es decir, sería un “círculo tortuoso”, dijo la parlamentaria, quien agregó que sin duda se desestimularía el uso de esos lugares, que son para el bienestar ciudadano, por evitar el pago del impuesto. De hecho, así ha sucedido ya con las máquinas dispensadoras de bebidas, que eran de utilidad para los residentes de los conjuntos, pero han ido desapareciendo, pues las administraciones prefirieron retirarlas en vez de entrar en lo que consideran “una tarea engorrosa”, la de expedir una factura electrónica por una gaseosa.

¿Y el control?

El otro interrogante que surgió en el foro sobre el IVA en zonas comunes de conjuntos residenciales fue el del control de la Dian, entidad que, además, tiene ahora sobre sus hombros la responsabilidad de ser más agresiva en la lucha contra el contrabando: tienen la meta de reducirlo desde 2 puntos del PIB a solo un punto, según el nuevo director, Luis E. Llinás.

Misión imposible

Fuentes consultadas estiman que es casi imposible que la Dian logre establecer si quien usó la piscina o la cancha de tenis es residente o no. Ese tipo de control se muere cuando se lleva a la práctica.

En el pasado ya se había frenado la aplicación de la medida, pues muchos expertos de ese entonces estimaban que el recaudo podría ser muy poco en comparación con el desgaste que implica ejercer el control.

En todo caso, por el momento se trata de un concepto de la Dian que interpreta una norma existente. Si lo que se quiere es ajustar la norma tributaria en propiedad horizontal, tendría que pensarse en la posibilidad de tramitarlo en una ley, concluyó Velásquez.