La crisis de la vivienda en Colombia es grave. 37.000 personas tuvieron que desistir de comprar casa. Ventas del sector se desplomaron y retrocedieron 12 años

Miguel Ángel Blanco, analista contable de Bogotá, y Luisa Fernanda López, asesora comercial de Manizales, no se conocen, ni viven en la misma ciudad, pero tienen el mismo problema. Al igual que otros 37.753 colombianos, el año pasado tuvieron que decirle adiós a su sueño de tener techo propio.

Ellos son las víctimas más dolorosas del fuerte desplome que sufrió el sector de vivienda en 2023, cuando las ventas retrocedieron 12 años. Las cifras de Camacol indican que el año pasado se comercializaron 130.851 inmuebles residenciales, 106.554 menos de los vendidos en 2022, ubicándose en un nivel solo comparable al observado en 2011.

Miguel Ángel y Luisa Fernanda, quienes ya estaban pagando la cuota inicial y tenían preaprobados sus respectivos créditos hipotecarios, se vieron forzados a desistir de su compra de vivienda, pues las condiciones cambiaron y sus ingresos ya no les alcanzaban.

En el caso de Miguel Ángel, cuyo salario básico es de 1,9 millones de pesos, estaba pagando un apartamento en Fontibón, en el occidente de Bogotá. Logró ahorrar 19,6 millones de pesos de cuota inicial, que pagó a la constructora y obtuvo un crédito hipotecario por 85 millones de pesos, a la espera del subsidio de vivienda del Gobierno, que estimaba en 30 millones de pesos y así poder hacer su cierre financiero. Sin embargo, sus planes empezaron a desvanecerse. “Como los términos de Mi Casa Ya en ese momento no estaban definidos, la constructora decidió que no iba a contemplar el subsidio y entonces me tocó sumar esos 30 millones de pesos al crédito hipotecario que ya tenía. Pero al pedir más prestado la entidad me negó el crédito, debido a que mi capacidad de pago no daba”, explica Miguel Ángel.

Para ese momento, ya ningún banco le quería prestar y decidió intentar ingresar al Sisbén, pues ese fue uno de los cambios que trajo la administración Petro en política de vivienda. Antes, los subsidios del programa Mi Casa Ya se daban a hogares que ganaran entre dos y cuatro salarios mínimos, pero ahora el criterio de elección es el puntaje del Sisbén del posible beneficiario.

Miguel Ángel solicitó la visita para que lo clasificaran en el Sisbén y hasta la fecha no han ido. “Solo si uno está sin trabajo, viviendo en las peores condiciones, ahí sí aplica para el subsidio, de lo contrario no lo tienen en cuenta”, se lamenta.

Algo similar le pasó a Luisa Fernanda, quien estaba haciendo el proceso para comprar un apartamento de interés social e irse a vivir con sus papás, dos adultos mayores. Sin embargo, al buscar su reclasificación en el Sisbén, dado que ella responde por sus progenitores, su puntaje cambió y ya no puede acceder a los 20 millones de pesos de subsidio con los que había hecho cuentas. “Así ya no me daba para continuar con el negocio. Es imposible”, dice con tristeza.

La ventaja de Luisa Fernanda es que desistió más rápido que Miguel Ángel, quien aparte de quedarse sin la ilusión de ser propietario, se ganó otra ‘culebra’.

En su intento por recuperar lo que pagó de cuota inicial ante la constructora, se encontró con una respuesta inesperada. Le dijeron que los 19 millones de pesos que había entregado eran parte de las arras del negocio y que, además, debía 6 millones de pesos adicionales porque el apartamento había subido de precio y, por ende, el porcentaje de la cuota inicial que corresponde a las arras también había subido.

“Pasé un derecho de petición para hacer una conciliación con ellos por medio de la Personería, pero me respondieron que no. Ahora estoy en un trámite con la Superintendencia de Industria y Comercio para la protección de derechos al consumidor”, concluye.

Otros compradores, a diferencia de Miguel Ángel y Luisa Fernanda, se rehúsan a perder la oportunidad de tener casa propia y hacen, literalmente, hasta lo impensado para mantener vivo su sueño. Una de ellas es Lady Arango, trabajadora de una empresa de cortinas en Zipaquirá.

Hace más de dos años inició su proceso para adquirir un apartamento VIS en esa población de Cundinamarca. Juntó 28 millones de pesos para su cuota inicial, logró un crédito con un banco por 75 millones y esperaba los 20 millones del subsidio de Mi Casa Ya. “El subsidio lo perdí por el cambio de Gobierno”, dice. En ese momento, inició una carrera frenética para evitar la pérdida de la cuota inicial y para cubrir el hueco dejado por la falta de subsidio. Intentó obtener nuevos créditos del sector financiero, pero solo recibió negativas. Fue entonces cuando tomó una decisión arriesgada: “Para cubrir los 20 millones de pesos restantes, recurrí a un prestamista informal (gota a gota). Era esa opción o arriesgarme a perder los 28 millones que ya había invertido e incluso perder la vivienda”, afirma.

Hoy, Lady está en una situación muy apretada. Al gota a gota le paga 1, 8 millones de pesos mensuales, con un salario de apenas el mínimo y algunas comisiones. Su hija, que el semestre pasado tuvo que retirarse de la universidad por la apremiante situación económica de su hogar, se rebusca para ayudar. “Ella hace rifas, aseo en casas y turnitos en almacenes de venta. También trabaja en ocasiones en marketing digital y redes”, explica Lady, y entre ambas logran juntar entre 2,5 y 2,8 millones de pesos mensuales.

A eso se suman los compromisos con el banco para pagar su crédito a 30 años en UVR, con cuotas de 735.000 pesos mensuales. Las cuentas no cuadran.

Menos PIB y menos empleo

El drama de compradores como Miguel Ángel, Luisa Fernanda y Lady refleja la magnitud de la crisis que vive el sector vivienda, en donde también sufren las empresas constructoras.

Tradicionalmente, el sector era dominado por las que hacen Vivienda de Interés Social (VIS), que son las que más se venden en el país. Según las estadísticas de la Galería Inmobiliaria, estas fueron desplazadas por compañías que, aunque también construyen VIS, tienen una apuesta más grande por viviendas de mayor valor, así como en la construcción de centros comerciales, oficinas y bodegas.

Guillermo Herrera, presidente de Camacol, precisa que el impacto lo han sentido más las pequeñas empresas del sector, las cuales tienen una mayor concentración en VIS. “A nivel nacional, un poco más de 830 compañías desarrollan proyectos VIS, de ellas el 66 por ciento son pequeñas y micro. Y esto es más marcado en las regiones. Por ejemplo, en Córdoba y Sucre, 85 por ciento de los desarrolladores de VIS son microempresas”.

Agrega que típicamente los proyectos se cancelan antes de iniciar construcción, lo cual no genera riesgos en materia de recursos de los hogares compradores, pero sí reduce la dinámica de la actividad y afecta a las empresas.

Entre enero y septiembre del año pasado, el sector se contrajo 5 por ciento y tan solo en el tercer trimestre la caída fue de 8 por ciento, ratificándose como el sector económico de peor desempeño entre los 12 que mide el Dane. El deterioro del tercer trimestre de 2023 se ve también en la generación de empleo, que en julio alcanzó 1,7 millones de trabajadores y luego empezó un descenso para cerrar el año en 1,56 millones, es decir, 114.000 personas que eran empleadas de la construcción se quedaron en el aire.

Edwin Chiriví, gerente de Camacol Bogotá, señala que el sector debe ser examinado en tres etapas. La primera se refiere a los lanzamientos, que es cuando los constructores evalúan las condiciones para iniciar un proyecto y se mide la oferta disponible. El año pasado, estos cayeron 33 por ciento anual en la capital y 42 por ciento a nivel nacional. En ambos casos también bajaron frente a 2019, año en que en Bogotá se realizaron 43.222 lanzamientos y en 2023 fueron 33.448.

La segunda etapa son las ventas, que son las que miden la demanda por vivienda. Como ya se mencionó, a nivel nacional se redujeron 45 por ciento y en Bogotá, que es el mercado con más posibilidades de subsidios, pues además de los del Gobierno están los del Distrito y los de las tres mayores cajas de compensación del país, la caída fue de 34,3 por ciento.

La tercera etapa son las iniciaciones, que es cuando ya empiezan a construir y es el momento en que realmente se genera empleo en obra y PIB para el sector. En el país cayeron 30 por ciento y en Bogotá 28,9 por ciento frente a 2022, pero aquí sí habría un aumento frente a 2019, año que se usa para obviar las distorsiones generadas por la pandemia y que es con el cual el Gobierno prefiere hacer las comparaciones.

Lo que viene

La mala hora de la vivienda se originó en el incremento de la inflación, las tasas de interés y del salario mínimo, que son factores que encarecen los inmuebles y los créditos hipotecarios. Tras tocar los niveles máximos del presente siglo, el costo de vida y de los créditos empezaron a bajar, pero a ese contexto se le sumó la llegada de un nuevo Gobierno que cambió las reglas de juego de los subsidios con el objetivo de ayudar a los que más lo necesitan, pero afectando a familias como las de Miguel Ángel, Luisa Fernanda y Lady, que no son los suficientemente pobres para recibir la ayuda gubernamental.

Herrera considera que la cuesta para que el sector retome los niveles previos a 2023 aún es bastante empinada. “De momento somos cautos en nuestras proyecciones, pero confiamos en que la reducción en las tasas de interés impulsará la dinámica hacia el segundo semestre del año. Hoy tenemos cerca de 113.000 unidades de vivienda para la venta, que están programadas para ser entregadas entre 2024 y 2027”, señala. Ojalá en esas viviendas esté la oportunidad para los miles de colombianos que requieren su techo propio y para las pequeñas constructoras que necesitan volver a crecer y generar empleo.

Preguntas a la ministra de Vivienda

SEMANA: Los constructores dicen estar en el peor momento en más de una década, mientras que ustedes desde el Gobierno tienen una visión más optimista, ¿en qué la basan?

CATALINA VELASCO: Siempre son bienvenidos los análisis económicos, pero lo importante es lo que viene, y estamos optimistas porque vemos que la situación macroeconómica, especialmente las tasas de interés y de inflación, presentan estabilidad. Ya tenemos noticias de constructores que nos hablan de salas de ventas llenas y de iniciaciones en diferentes lugares del país. Realmente sabemos que 2024 es el año de la estabilización y hay enormes oportunidades.

SEMANA: ¿Cómo ve el aumento de los desistimientos en compra de vivienda por no poder hacer cierre financiero?

C.V.: Cuando una familia que tiene la intención de comprar vivienda desiste, la razón principal es la alta tasa de interés. Esto sucedió en los años 2021, 2022 e incluso en 2023. Pero vemos que el Banco de la República ya recortó 50 puntos básicos sus tasas de interés, y eso tiene un efecto sobre la cuota mensual de los créditos hipotecarios. Así que los desistimientos no son perpetuos, no son para siempre. Las familias vuelven a considerar, cogen sus ahorros y en este 2024 inician su proceso de compra con condiciones de tasa de interés más favorables.

SEMANA: Los subsidios se reajustaron para beneficiar a los más pobres, pero muchos de ellos no son sujetos de crédito. ¿Cómo enfrentar esa situación?

C.V.: Hemos estado trabajando con el sector financiero para abrirles oportunidades. Y aprovecho para señalar que el Fondo Nacional del Ahorro tiene una línea de crédito para esas familias, con las tasas de interés más bajas del mercado para crédito hipotecario.

SEMANA: Los subsidios a la tasa de interés ya no van, lo que ha causado traumatismo en la clase media interesada en adquirir vivienda. ¿Cómo atender a ese importante grupo de la población?

C.V.: El programa Mi Casa Ya tiene dos componentes. Uno de subsidio a la cuota inicial de 20 o 30 salarios mínimos, dependiendo del nivel de Sisbén del hogar, y otro de subsidio a la tasa de interés de 5 por ciento para la compra de vivienda de interés prioritario y 4 por ciento para la compra de vivienda social durante siete años. Este segundo componente ha sido nuestra mayor preocupación presupuestal porque no tenerlo implica un impacto en el valor de la cuota mensual y es lo que evita el desistimiento.

SEMANA: ¿Cómo ve 2024 para el sector vivienda?

C.V.: Este año es el de la estabilización, primero porque la inflación y las tasas de interés están bajando. Segundo, por los 50.000 subsidios del programa Mi Casa Ya, el crédito constructor que estamos ofreciendo a través de Findeter y el crédito hipotecario para VIP a tasas cero a través del Fondo Nacional del Ahorro. Tercero, porque ya está en avance el programa de preasignación de subsidios para viviendas VIP, el cual permite que las familias lo aseguren para 2025 y 2026, lo que redunda en tranquilidad para el sector financiero y los constructores con respecto a que sí se podrán hacer los cierres financieros y detona las iniciaciones.