A la caída en la venta de vivienda se suma ahora que los hogares están sintiendo el aumento en el costo del alojamiento

Para María Eugenia Hernández abril no fue fácil. Es madre cabeza de hogar, con dos hijos y habita en un barrio estrato 4 de Cali. Según describe, en el cuarto mes del año se cumplió la fecha para el aumento del arriendo, por lo que le subieron 9,28 por ciento, correspondiente a la inflación de 2023, lo que la deja con un pago mensual de 1.300.000 pesos.

El alojamiento, grupo de gasto en el que el Dane incluye arriendos y servicios públicos para medir la inflación, subió 9,34 por ciento en los últimos 12 meses, hasta abril, mientras que el índice de precios al consumidor total registró a esa misma fecha un alza de 7,16 por ciento.

La comida, que constituye el principal gasto de los hogares demandando en promedio el 31 por ciento del ingreso, les salió más cara a las familias colombianas, pues tuvo un incremento significativo en abril –lo que no sucedía desde diciembre–, alcanzando una variación anual de 2,98 por ciento. No obstante, lo que más llama la atención es la vivienda, teniendo en cuenta que es uno de los gastos atado a la inflación de 2023. Por tanto, los analistas económicos de Davivienda estiman que seguirá haciendo presión en el costo de vida en todo 2024.

Como sector, la vivienda siempre está en el foco de la política pública, pues es uno de los motores del crecimiento y del empleo, pero lleva 21 meses de caídas, aseguró Guillermo Herrera, presidente de Camacol, gremio de los constructores.

Detrás de esta problemática hay múltiples tendencias que tendrán que ser puestas sobre la mesa para diseñar de forma más eficiente una estrategia de reactivación de esta rama.

Fedelonjas, gremio del negocio inmobiliario, constató un aumento en el número de arrendatarios, a tal punto que 40,3 por ciento de los hogares habita en un inmueble alquilado, frente al 39 por ciento que es propietario de su alojamiento.

En parte, los incrementos en el precio de la vivienda, principalmente la de interés social, dados por las alzas en el salario mínimo, han venido presionando el costo de ser propietario. En ese sentido, hay una cadena de factores que pesan en esa cancha, como la tasa de interés hipotecaria, que, si bien es la más baja entre las que ofrecen los bancos, también depende de las decisiones de tasas de interés del Banco de la República, las cuales no han bajado al mismo ritmo que la inflación.

La demanda por vivienda propia cayó a la mitad, lo que encaja con el crecimiento de los arrendatarios, pese a que comprar es uno de los mecanismos de ahorro al que más alcance tienen los hogares. En la realidad, el acceso a ese bienestar no es generalizado, pues las cargas se están volviendo más pesadas, lo que pone en el foco la importancia de los subsidios, sin que ellos sean la panacea.

Lo cierto es que, de los cerca de 8 millones de hogares que viven en arriendo, entre 6 y 7 millones ganan menos de cuatro salarios mínimos. “A un hogar que gana dos salarios mínimos y quiere comprar una vivienda de interés prioritario, de 117 millones de pesos, la cual tiene una cuota inicial de 12 millones de pesos, le faltarían 105 millones en crédito si no tiene subsidio. Ese crédito, a una tasa del 14 por ciento, tendría una cuota mensual de 1.300.000 pesos. Ese hogar, por norma, no puede destinar más del 40 por ciento del ingreso a pagar una cuota. Es decir, serían 1.040.000 pesos. Y si la cuota del crédito cuesta 1.300.000, ni siquiera le prestan. Por eso, la posibilidad de que estas familias puedan comprar una vivienda sin subsidios es de cero”, manifestó Herrera.

Por el lado del arriendo también hay desafíos. El menor número de propietarios en Colombia implica que el mercado inmobiliario crece, con todo y que ya tiene un tamaño de 27,6 billones de pesos, según Fedelonjas.

Hoy 25 por ciento de la demanda de vivienda nueva estaría dirigiéndose al alquiler, lo que, en parte, explica que el déficit habitacional no logre reducciones significativas.

Si es mejor comprar o arrendar, es un debate que está en la mitad de la reactivación del sector. Mauricio Sánchez Mendoza, líder de la constructora Syma, enfocada en vivienda de interés social en Antioquia, defendió el esquema de subsidios para estimular la propiedad en los estratos más vulnerables; pero también criticó la propagación de la idea de que hay dificultad para llegar a ser dueño sin una sólida estabilidad financiera. “La rentabilidad en los negocios de hoy no es solo económica. Es posible hacer empresa con sostenibilidad financiera e impacto social”, dijo, al argumentar que esta constructora hace un acompañamiento para atacar el problema del desistimiento, debido al temor de los compradores ante un bombardeo de mensajes: “Que no hay subsidios, que las tasas de interés son altas, que es pavoroso el crédito en UVR, que no le prestarán porque no tiene un trabajo formal ni un respaldo para el crédito”. Con esa idea que nada en el optimismo, su constructora, que es una pyme, lleva ya ocho proyectos en cinco municipios antioqueños y, mientras el sector como tal cae, su compañía tuvo un crecimiento de 12 por ciento en ingresos durante 2023.

Pero no se puede desconocer que el precio de la vivienda es a veces inaccesible y el del arriendo también, puntos que ponen en la balanza los colombianos a la hora de decidir si compran o arriendan. Eso, sin contar con el creciente costo de habitar un inmueble, evidenciado por los datos de inflación de abril que presentó el Dane. Para dar solo un ejemplo, la electricidad subió 19,36 por ciento anual.

Al momento de comprar, los consumidores también asumen la presión que implica el costo para el productor de la vivienda. Daniel Rey, director del Comité Colombiano de Productores de Acero de la Andi, recordó que, en el caso de ese insumo esencial en la construcción, aunque ha bajado de precio, sigue costoso y es necesario importar, pues el país no produce suficiente.

El acero es solo uno de los insumos del precio de una vivienda sobre el cual se requiere buscar caminos para que las familias logren acceso. En los últimos años se viene posicionando la idea de la vivienda verde, motivo del congreso sobre el tema convocado en Cali por Camacol. Si bien, como muchas piezas de la llamada transición energética, este tipo de vivienda hoy se percibe como más costosa, en la práctica, tendría grandes ventajas para el consumidor, con ahorros en el consumo de agua y energía.

Los pedidos al Gobierno para ponerle combustible a la vivienda provienen de todos lados. Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, reclamó por “mensajes positivos que incentiven la inversión y motiven la reducción de las tasas de interés”.

A su juicio, se trata de un tema sensible para la economía y las familias, pues el mercado de los arrendamientos de vivienda toca tanto a los propietarios que dependen de estos cánones, que en su mayoría pertenecen a los estratos 1, 2 y 3, como a los tomadores de inmuebles.

La expectativa, para que no sean más los casos como el de María Eugenia Hernández, es que la inflación continúe en descenso y que las tasas de interés del Emisor bajen aún con más agresividad para disipar el riesgo de una nueva carestía generalizada.