Arriendos en Colombia: las disparidades entre las ciudades encarecen la vida en los hogares. Estas son las cifras

En Colombia, los precios de los arriendos varían de una ciudad a otra y, en ocasiones, de forma distorsionada, lo que puede generar impactos desiguales en los ingresos de los hogares tanto de quienes arriendan para vivir como de quienes dependen de esa renta como fuente de ingresos.

Así lo pone en evidencia un estudio del Banco de la República, liderado por Luis Armando Galvis, en el que se revisa la evolución de los precios entre 2008 y 2024. Concluye no solo que los cambios han sido notorios, sino que tales diferencias pueden causar disparidades en el poder adquisitivo de las personas. Más aún en un país donde los aumentos del salario mínimo son uniformes: dos personas con el mismo ingreso, pero que viven en regiones distintas pueden terminar destinando proporciones muy diferentes —e incluso casi todo su dinero— al pago de la vivienda.

Las discrepancias en precios pueden llegar a ser hasta del 25 por ciento de una ciudad a otra, según concluye la investigación, que abarca solo la vivienda urbana y se basa en los datos de 18 ciudades de las 23 que incluye el Dane en la Gran encuesta Integrada de Hogares. “Estas disparidades regionales en el precio de los arriendos tienen implicaciones profundas sobre el poder adquisitivo de los hogares, ya que revelan que un mismo nivel de ingreso nominal no se traduce necesariamente en un mismo nivel de bienestar en todas las ciudades del país”, señala el estudio, que tuvo la coautoría de Adriana Ortega y Adriana Rivera.

Cada vez más familias optan por vivir en arriendo, una decisión motivada por diversas razones. Es el caso de Andrés Mauricio Bonilla, quien considera que en ciudades como Bogotá, donde los precios de la vivienda nueva han subido de forma desproporcionada, resulta más rentable arrendar. “Con lo que pago hoy de arriendo no cubriría ni la mitad de la cuota de un crédito por el 70 por ciento del valor de un inmueble en la misma zona”, afirma.

En crecimiento

Cuatro de cada 10 hogares en Colombia (40,5 por ciento) habitan en arriendo, según las cifras presentadas por Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, gremio de inmobiliarias que realizó su congreso anual. La tendencia fue cambiando, porque hace un par de décadas la gente buscaba a toda costa ser propietaria (hoy solo lo es el 36 por ciento). Dentro de los hogares que eligen el arriendo como opción hay de todo, pero, eso sí, los de estratos 1, 2 y 3 son la mayoría y “cerca del 95 por ciento de sus contratos son verbales”, expresa Ramírez.

Allí el asunto de la informalidad también termina causando una distorsión. “Mientras que los hogares con contrato formal pagan en promedio 945.000 pesos mensuales, a aquellos con contratos informales les cuesta cerca de la mitad: 477.000”, indica Ramírez.

En el universo de arrendadores, unos toman las viviendas ante la dificultad para acceder al crédito con el ingreso que reciben mensualmente. Otros, porque se montan temprano en la tendencia de formar hogares unipersonales (los hijos se independizan de los padres). Y hay quienes por razones laborales o personales prefieren estar moviéndose de un hábitat a otro.

Fuerte impacto en la economía

Lo cierto es que el mercado de arriendos, con todos sus bemoles y, en particular, con las disparidades regionales que ponen de presente los investigadores del Banco de la República, es un tema mayor en la economía. “No solo afecta a quienes buscan un hogar, sino que influye en la estabilidad económica general. En términos de política económica, los precios de arrendamiento suelen ser un referente para ajustar salarios, contratos y políticas de subsidio, y son un componente importante de los índices de precios al consumidor en muchos países”, menciona el estudio.

El tamaño del mercado de los arriendos revela el peso que tiene en la economía. En 2024, el sector inmobiliario representaba el 8,8 por ciento del producto interno bruto (PIB) del país. Según las estadísticas presentadas por Fedelonjas, contando los inmuebles para uso residencial y comercial, los arriendos generan 63 billones de pesos. De manera individual, el arrendamiento de viviendas movió 26,4 billones de pesos.

¿Para dónde me voy?

La movilidad de los ciudadanos dentro del territorio nacional toma en cuenta el costo de vida, además de otras variables, como las que tienen que ver con acceso a oportunidades. Si bien Bogotá ha sido por años el epicentro de la migración interna, principalmente porque la gente encuentra oportunidades de empleo y de educación, muchos prefieren ir y volver entre la capital y las llamadas ciudades dormitorio precisamente por lo que implica el costo de la vivienda.

Según el estudio del Banco de la República, las ciudades líderes en la lista de las que tienen los arriendos más costosos han variado a lo largo de los periodos analizados. El primero de ellos es 2008, cuando eran Cartagena y Bogotá las de mayores precios en el arriendo. En 2016, entre tanto, aunque las mismas dos capitales se disputaban las primeras casillas, Bogotá se consolidó como la de arriendos más caros. El fenómeno de la escasez de suelo y la densidad poblacional tuvieron todo que ver.

Sin embargo, en 2024 fue Medellín la que emergió como la ciudad con el índice más alto, superando a Bogotá y a Cartagena, según el estudio. “Desde 2008 hasta 2017, el índice de precios de arriendo en Medellín se mantuvo relativamente estable por debajo del de Bogotá. Entre 2017 y 2018 se observa un claro punto de inflexión, y para 2024 supera a Bogotá”.

Los investigadores estiman que ese ascenso sustancial se debe a la conjugación de varias circunstancias: “El auge del trabajo remoto, un tipo de cambio favorable para los extranjeros y el creciente atractivo de la ciudad como destino turístico y para expatriados”, lo que en definitiva los lleva a tomar la decisión de entrar en el mercado laboral desde Medellín.

Por su parte, Barranquilla y Santa Marta se ubicaron en puestos intermedios, pero con Cartagena en conjunto entran en el paquete de ciudades que, debido al turismo, mantienen los costos de arriendo elevados en comparación con el resto del país.

En la cola del escalafón están capitales como Cúcuta, que hace 16 años tenía otras realidades ligadas a las dinámicas fronterizas, pero en los últimos años la ha golpeado la crisis de Venezuela. Comparte junto con Armenia, Popayán y Tunja la característica de ser las capitales con los mercados de arriendo más baratos del país, según revela la investigación.

Lo cierto es que las diferencias en el costo de vida de una ciudad a otra tienen mucho que ver con las disparidades del arriendo. En el total nacional también se refleja el peso de los gastos asociados al alojamiento en la inflación: pusieron 1,7 por ciento del 5,1 por ciento registrado en agosto. Además, hay regiones que se salen del promedio inflacionario por la carestía de los arriendos.

Por ello, uno de los llamados que hizo Fedelonjas al próximo Gobierno es el de contemplar más los arriendos en la política de vivienda. “Hoy somos el único país de la región en el que los hogares que viven en arriendo superan a los que tienen vivienda propia”, dice Ramírez. Y la demanda podría subir aún más en la medida en que crecen los hogares unipersonales y monoparentales.

Los precandidatos a la presidencia para el próximo periodo administrativo tendrán que tomar nota.