Comprar vivienda se vuelve un sueño cada vez más caro

En abril de 2021, Gina Quintero dio el primer paso para cumplir su sueño de tener vivienda propia. Ya había terminado de criar a sus cuatro hijas, tenía un empleo estable y sentía que era el momento adecuado para hacerlo por los beneficios que estaba dando el Gobierno. Con 500.000 pesos separó un apartamento de interés social en un municipio de la sabana de Bogotá, que tenía un valor de 150 millones de pesos.

Aunque miró varios proyectos dentro de la ciudad, estos eran más costosos o mucho más pequeños; el suyo va a ser de 52 metros cuadrados.

La compra implicaba el pago de una cuota inicial de 45 millones de pesos y adquirir un crédito por el monto faltante. Consiguió el preaprobado de un banco y tras poner sus ahorros y comprometer sus cesantías y sus primas, comenzó a pagar religiosamente cuotas de 891.000 pesos para completar la inicial, con la promesa de que le entregarían su apartamento en diciembre de 2023.

Todo marchaba dentro de lo esperado, pero en octubre pasado (y tras llevar más de un año pagando la cuota inicial), la constructora la llamó para firmar la promesa de compraventa y en ese momento su alegría se convirtió en angustia. “Me dijeron que las condiciones habían cambiado porque el valor del apartamento no estaba en pesos sino en salarios mínimos, y cuando yo compré este era de 908.000 pesos mensuales, hoy está en 1 millón y no se sabe en cuánto va a estar cuando me entreguen el apartamento, que ahora no será en diciembre del año entrante sino en febrero de 2024”, comenta Gina con preocupación, pues al subir el valor de su futura vivienda también aumenta el valor de la cuota inicial y del crédito que debe conseguir.

Admite que en los papeles que firmó cuando separó el apartamento sí leyó que el precio del inmueble estaba relacionado con el salario mínimo, pero no tenía tan claro cómo era el impacto. En la constructora le dijeron que así es como siempre ha funcionado la Vivienda de Interés Social (VIS), pero que en el pasado los cambios no se sentían tanto porque el mínimo no subía mucho. El problema es que se ajustó 10 por ciento en 2022, y no se sabe cuánto subirá en 2023 y en 2024.

“Ellos me hacen una estimación de un alza de 15 por ciento para 2023, lo que por ahora implica que la cuota inicial sube a 51,7 millones de pesos, pero aún falta el aumento del mínimo de 2024. A eso se suma que tengo que pedir más plata prestada, con tasas de interés al alza y sin la certeza de que a mí me van a subir mi salario en la misma proporción”, se lamenta Gina, quien ahora duda de si podrá seguir con su sueño o si mejor, para no tener problemas, desiste y pide que le devuelvan lo que ya ha pagado.

¿Mal de muchos?

Casos como el de Gina no son aislados, pues la misma situación afecta a los miles de compradores que se beneficiaron del boom de la vivienda de los dos últimos años, cuando se rompieron varios récords de ventas con 250.000 unidades comercializadas. De hecho, siete de cada diez viviendas vendidas son de interés social.

Edwin Chiriví, vicepresidente de Camacol, gremio de los constructores, confirma que la VIS se vende en salarios mínimos con la expectativa de que sus compradores también tendrán el mismo ajuste en sus ingresos. “El lío es cuando a un hogar no le suben y a eso se suma una condición económica compleja con inflación y tasas de interés al alza”, sostiene y asegura que en su concepto hoy lo más preocupante es la financiación, pues muchos de quienes compraron en 2021 y durante este año hicieron cálculos con tasas de interés de 10 por ciento o menos y hoy estas promedian 14,5 a 15,5 por ciento.

Otro factor de incertidumbre está en la continuidad de los subsidios, lo cual depende de la política pública. Por ahora el Gobierno ha dado señales de querer continuar con el programa Mi Casa Ya, que está destinado a hogares con ingresos de menos de cuatro salarios mínimos y que no son propietarios de vivienda. El programa que sí se acaba es el que da un subsidio a la tasa de interés para viviendas de estrato medio que no son de interés social. Allí, Gina se vería afectada, pues gana más de dos salarios mínimos.

Chiriví dice que esta coyuntura está llevando a una desaceleración del mercado, en especial en el segmento de viviendas de valores medios y altos. Ya hoy no se venden en el país 20.000 unidades por mes sino 14.000. “Esto nos va a llevar a un 2023 distinto, con un ajuste saludable, pues era difícil seguir manteniendo niveles de ventas récord”, precisa.

Aunque las cifras del Dane muestran caídas en las iniciaciones de vivienda (en el tercer trimestre de 2022 se iniciaron 51.434 unidades, 8,2 por ciento menos que en el trimestre inmediatamente anterior), la buena noticia es que se tienen que construir las viviendas que fueron vendidas en los últimos dos años, lo que implica que la construcción va a seguir muy activa y generando PIB, el problema es qué pasará después de 2023, pues hoy los hogares están más prevenidos para comprar sobre planos.

Andrés Langebaek, director de Estudios Económicos del Grupo Bolívar, señala que el 75 por ciento de las ventas de vivienda en el país se hace sobre planos, pero con el incremento en los costos de la construcción los nuevos proyectos están saliendo más caros y eso también afecta las ventas.

Sin embargo, los expertos consultados creen que la baja en ventas es parte del ciclo de la construcción, como resultado de una coyuntura complicada, pero no creen que implique una debacle para el sector.

Todos los pronósticos indican que la inflación bajará y, con ella, las tasas de interés, mermando la presión sobre el salario mínimo; el problema es que no se sabe eso cuándo pasará ni cuánto podrán aguantar compradores como Gina Quintero para que su sueño de ser propietaria no se convierta en pesadilla.