¿En quién recae la responsabilidad de pintar una propiedad: el arrendador o el arrendatario?

En Colombia, la pintura de un predio arrendado es uno de los temas que frecuentemente genera dudas tanto para propietarios como inquilinos.

Aunque no existe una normativa específica que detalle con precisión quién debe hacerse cargo de este gasto, la respuesta puede encontrarse dentro del marco de la ley de arrendamientos, que establece las responsabilidades y obligaciones de ambas partes.

El Código Civil Colombiano y la Ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, abordan el mantenimiento de la propiedad, pero no se pronuncian explícitamente sobre el tema de la pintura. Por tanto, se deben interpretar las reglas generales de conservación y uso adecuado del bien arrendado.

El propietario de un inmueble arrendado tiene la responsabilidad de mantener la vivienda en condiciones adecuadas para el arrendamiento, lo que incluye garantizar que el apartamento esté en condiciones de habitabilidad.

Esto implica que el dueño debe encargarse de las reparaciones estructurales y el mantenimiento de instalaciones esenciales como el sistema eléctrico, las tuberías y la infraestructura general. Sin embargo, la pintura de las paredes no suele considerarse parte de este mantenimiento estructural.

A pesar de ello, si la pintura de la propiedad está tan deteriorada que afecta las condiciones mínimas de habitabilidad del inmueble, el propietario podría estar obligado a realizarla, ya que la ley establece que los arrendadores deben entregar el bien en condiciones aptas para vivir.

Esto es especialmente relevante si el desgaste de la pintura impide que el apartamento cumpla con los estándares básicos de calidad y seguridad.

El inquilino, por su parte, tiene la obligación de cuidar y conservar el inmueble arrendado durante el tiempo que dure el contrato. Esto incluye realizar reparaciones menores, así como mantener las condiciones estéticas generales de la propiedad.

Sin embargo, lo que normalmente se entiende por “mantenimiento” en este contexto son reparaciones menores que no alteran la estructura del apartamento, como arreglar filtros de agua o cambiar bombillos. En cuanto a la pintura, no se considera una tarea obligatoria del inquilino, excepto cuando esta se haya deteriorado por su culpa directa.

En este sentido, el inquilino debe devolver la propiedad en las mismas condiciones en que la recibió, salvo el desgaste natural. Si la pintura se encuentra muy deteriorada debido a factores externos, como humedad o cambios de temperatura, que son inevitables, el inquilino no estaría obligado a asumir este gasto.

Sin embargo, si el deterioro es por causas atribuibles a una mala gestión, como manchas por mal uso, el arrendador podría exigirle al inquilino el arreglo o repintado de las superficies dañadas.