La venta de viviendas está en mínimos de 12 años. El duro impacto de acabar “Mi Casa Ya”

Tener un techo propio es una de las mayores aspiraciones de muchos. Sin embargo, cada vez se vuelve una meta más complicada, pues los precios no paran de subir, el crédito no se consigue fácil y, además, hay menos ayudas estatales.

Mientras que todo el aparato productivo del país creció 2,7 por ciento en el primer trimestre de 2025, la construcción se contrajo 3,5 por ciento. De esta cifra es culpable, principalmente, la construcción de edificaciones residenciales y no residenciales, que cayó 7 por ciento en los tres primeros meses del año. En contraste, las obras civiles avanzaron 3,8 por ciento.

Es factible pensar que estas cifras pueden ser el resultado de un cambio estadístico, dado que, en 2021, tras la pandemia, se logró un récord al comercializar aproximadamente 227.600 viviendas, y luego en 2022 era previsible una corrección. El tema es que esa corrección continuó los años siguientes y ahora el país vive su peor momento de venta de inmuebles residenciales desde 2013.

Guillermo Herrera, presidente de Camacol, el gremio de los constructores, explica que el sector acumula siete trimestres de caídas consecutivas, que no estuvieron contenidas por un plan de reactivación del Gobierno, a pesar de que lo viene anunciando desde 2022.

Andrés Langebaek, director de Estudios Económicos del Grupo Bolívar –dueño de Davivienda, uno de los mayores jugadores del sector hipotecario– agrega que la construcción se juega su futuro dos años antes; ese es el periodo que transcurre entre el inicio de las ventas y el arranque de la construcción. “Por eso, la mala situación del sector en 2025 se definió desde 2023, cuando las ventas cayeron 48 por ciento. Aunque el año pasado hubo algo de recuperación en ventas, eso solo se sentirá hasta 2026. Hay un rezago grande”. Precisa que por eso en su grupo de trabajo estiman que el sector cerrará 2025 con una caída de 3,7 por ciento.

En efecto, varios de los indicadores del sector este año presentan mejoras. El área aprobada bajo licencias de construcción en el primer trimestre llegó a unos 5,3 millones de metros cuadrados, con un incremento anual de 34,3 por ciento. El área paralizada se redujo, y en abril las ventas reales de vivienda nueva crecieron 15 por ciento anual. Además, cifras del Banco de la República indican que en el trimestre móvil febrero-abril de 2025 se desembolsaron créditos individuales para la adquisición de vivienda por un monto de 6,7 billones de pesos; esto es 49,2 por ciento más que un año atrás.

Los desembolsos crecen, según un informe de Davivienda, pues en este momento se están entregando las viviendas que se vendieron sobre planos en 2020 y 2022, y también porque se ha reactivado la venta de vivienda usada.

Además, el crédito hipotecario se ha beneficiado por el descenso de las tasas de interés durante casi dos años. En abril de 2024 alcanzaron a estar en 16 por ciento y hoy están entre 11,1 y 12,1 por ciento.

No obstante, en Davivienda advierten que en los últimos meses las tasas de interés dejaron de disminuir e incluso han registrado ligeros incrementos mensuales, lo que podría anticipar nuevas alzas. Este panorama se agrava considerando que la inflación lleva seis meses sin bajar del 5 por ciento, afectando los créditos en UVR. Asimismo, la tasa de referencia del Banco de la República está disminuyendo a un ritmo más lento de lo esperado.

Un legado de retroceso

Herrera, de Camacol, considera que la corrección de las tasas de interés hipotecarias permitió detener la caída de las ventas de vivienda en el país. Sin embargo, señala que el Gobierno no solo no logró contener esta situación, sino que la agravó al desmantelar el programa de subsidios Mi Casa Ya.

“El legado de este Gobierno va a ser un retroceso de más de una década en la comercialización de vivienda, en un contexto en que cada vez hay más demanda de los hogares”, asegura el líder gremial. Precisa que con la reducción de las tasas de natalidad cada vez hay familias más pequeñas, de 2,67 personas en promedio, y más hogares unipersonales, lo que hace que cada año aumente la necesidad de viviendas. “Y, si la oferta disminuye cuando la demanda crece, se ve directamente en los precios, como lo muestran las cifras del Dane”.

En marzo de 2025, los precios de la vivienda nueva aumentaron 9,9 por ciento anual, mucho más de lo que ha subido la inflación. Cúcuta, Popayán y Pasto son las ciudades en donde más se han encarecido estos inmuebles, con alzas de 22,6, 18,3 y 15,2 por ciento, respectivamente.

Aparte del desfase entre demanda y oferta de vivienda, los precios también están afectados por el incremento del salario mínimo para 2025, que modificó el costo de la mano de obra y el valor de las viviendas de interés social (VIS), al ser esta la unidad en la que se establece su precio.

Langebaek considera que el desmonte de los subsidios es una oportunidad perdida, dado que estos son fundamentales para la generación de vivienda tanto para los que compran como para aquellos que pueden aprovechar las unidades que desocupan los nuevos propietarios. “La venta de vivienda nueva genera tracción en varias familias, y eso es importante para disminuir el déficit habitacional”.

Edwin Chiriví, gerente de Camacol Bogotá, indica que hay una tendencia divergente entre lo que ocurre con la vivienda en el país y lo que pasa en su región, pues en ella el PIB de las edificaciones sí está creciendo. En su caso, la explicación está en una política de vivienda efectiva en el ámbito distrital mediante el programa Mi Casa en Bogotá, que contempla 75.000 subsidios. A eso se le suma la ejecución de obra de 5,4 millones de metros cuadrados que se iniciaron en 2024 y un aumento de la confianza en la economía local.

Riesgo de informalidad

Herrera explica que, mientras no se cree y ejecute un programa de reactivación del sector, que debería ser una política que trascienda Gobiernos y no para contrarrestar las crisis, se está viendo una estabilización por lo bajo. En los últimos 12 meses se vendieron 150.000 viviendas, pero el país había logrado alcanzar las 260.000 unidades por año. El problema es que cada año se crean 300.000 hogares.

“En 2021 estimábamos que la oferta formal de vivienda cubría alrededor del 68 por ciento de la demanda de las nuevas familias, pero cuatro años después estamos en el 34 por ciento”, lamenta. Añade que ese desfase genera informalidad y pobreza.

Según cálculos del Dane, un niño que habita en una vivienda informal sin acceso a servicios básicos, como el alcantarillado, tiene 2,35 veces más probabilidades de no asistir a un centro educativo. Además, aquellos que logran estudiar a pesar de esta situación enfrentan un riesgo dos o tres veces mayor de tener un bajo rendimiento académico.

A estas estadísticas se suma el hecho de que Colombia no gasta lo que debería en vivienda. Su gasto –según Herrera– es de 0,4 por ciento del PIB, mientras que el promedio de la Ocde, grupo al que pertenece el país, es de 1,5.

A todo lo anterior se adiciona la encuesta mensual de Fedesarrollo con consumidores a quienes les consulta si el actual es un buen momento para comprar vivienda. Esa disposición disminuyó 8,7 puntos porcentuales en abril con respecto a marzo, en especial en Bogotá, Bucaramanga y Barranquilla.

El sueño del techo propio luce cada vez más complicado de construir.