¿Cuándo se puede aplicar el incremento de un arriendo?

El arrendamiento de bienes inmuebles en Colombia está regulado por diversas normativas que buscan equilibrar los derechos de los arrendadores y los arrendatarios, garantizando que ambos cumplan con sus obligaciones. Uno de los temas más relevantes en este contexto es el incremento del valor del arriendo.

El aumento en el monto que se paga por el alquiler de un inmueble está sujeto a ciertas reglas y restricciones establecidas por la ley colombiana, principalmente en la Ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana.

1. Periodicidad del incremento del arriendo

Según la legislación colombiana, los arrendadores no pueden aumentar el precio del arriendo de manera arbitraria ni en cualquier momento del contrato.

El incremento solo puede realizarse al finalizar cada período de arrendamiento, el cual se entiende como el ciclo de un año, a partir de la fecha de inicio del contrato o de la última vez que se haya hecho un ajuste en el valor del alquiler.

Esto significa que, si se firmó un contrato de arrendamiento por un año, el arrendador podrá solicitar un incremento del arriendo solo cuando finalice dicho año. Es importante señalar que la Ley 820 de 2003 establece que, si no se pacta un plazo determinado, el contrato se entenderá renovado tácitamente por el mismo plazo de tiempo, con lo que el incremento se podrá aplicar igualmente al cumplir el primer ciclo anual de arrendamiento.

2. Límite del incremento

El incremento del valor del arriendo está directamente relacionado con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o la inflación, que es calculado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane).

Este índice refleja el aumento generalizado de los precios de bienes y servicios en la economía nacional. Según la ley, el ajuste en el arriendo no puede superar el porcentaje de la inflación registrada en el año inmediatamente anterior.

Esto significa que el arrendador no puede realizar un incremento libre o desmedido, ya que debe estar limitado a lo que establezca el IPC. Cada año, el Dane publica los resultados del IPC, y a partir de esta cifra, se determinará el porcentaje máximo de incremento que puede aplicar el arrendador sobre el valor del arriendo.

3. Formalización del incremento

El arrendador tiene la obligación de notificar al arrendatario sobre el incremento en el valor del arriendo. Esta notificación debe hacerse con al menos tres meses de antelación al vencimiento del contrato, de modo que el arrendatario tenga tiempo suficiente para conocer la nueva tarifa y, si lo considera necesario, tomar decisiones como la renovación del contrato o la búsqueda de una nueva vivienda.

Si no se realiza esta notificación o el incremento no se ajusta a lo dispuesto por la ley, el arrendatario puede impugnar el aumento ante las autoridades competentes. Además, si el incremento no respeta los términos establecidos en el contrato o las normativas legales, el arrendador podría ser sancionado.

4. Excepciones y consideraciones especiales

Existen algunas excepciones en las que el incremento de arriendo puede ser diferente al establecido por el IPC. Por ejemplo, si el contrato de arrendamiento es de naturaleza comercial, las condiciones para el aumento pueden variar, dado que no están regidas por las mismas reglas que los arrendamientos de vivienda. Asimismo, en algunos casos especiales, como los de contratos a largo plazo o aquellos que involucren ciertos tipos de propiedades, se pueden negociar cláusulas que establezcan incrementos diferentes.