¿Es legal en Colombia que un administrador imponga multas en los conjuntos residenciales?

En Colombia, la administración de propiedades horizontales está regulada principalmente por la Ley 675 de 2001, que establece el marco legal para la convivencia y el manejo de los bienes comunes en edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Una de las preguntas frecuentes entre los copropietarios es si el administrador tiene la facultad de imponer sanciones o multas a los residentes o propietarios que incumplen las normas de convivencia.

La Ley 675 de 2001 establece que las sanciones, incluyendo las multas, deben estar previamente definidas en el reglamento de propiedad horizontal y deben ser impuestas siguiendo un debido proceso, lo cual implica el respeto a los derechos fundamentales de defensa y contradicción. Esto quiere decir que, aunque las multas estén previstas en el reglamento, el administrador no puede realizar la labor de señalar las faltas y de juzgar si los propietarios son culpables de las mismas.

El artículo 59 de la ley de propiedad horizontal señala que las sanciones deben ser impuestas por el órgano competente, el cual generalmente es el consejo de administración o, en su defecto, la asamblea de copropietarios, dependiendo de lo estipulado en el reglamento interno. El administrador tiene un rol operativo y de ejecución, pero no tiene la autoridad legal para decidir autónomamente sobre la aplicación de multas o sanciones disciplinarias. Si lo hace, está excediendo sus funciones y actuando por fuera del marco legal.

Además, la imposición de sanciones debe respetar el principio de debido proceso, lo que implica que el presunto infractor debe ser notificado de los hechos y tener la oportunidad de presentar sus descargos y ser escuchado antes de que se tome una decisión. Saltarse este procedimiento no solo es ilegal, sino que puede dar lugar a acciones legales contra la copropiedad o el mismo administrador.

En caso de que un administrador imponga una multa sin seguir este proceso, el afectado puede presentar una queja ante la Superintendencia de Notariado y Registro, que tiene funciones de inspección, vigilancia y control sobre las propiedades horizontales. Asimismo, se puede acudir a un juez para solicitar la nulidad de la sanción, e incluso para pedir reparación si se demuestra que hubo abuso de autoridad o vulneración de derechos.

Si se demuestra una conducta reiterada o dolosa por parte del administrador, se podría iniciar un proceso por extralimitación de funciones, abuso de poder o incluso apropiación indebida si se han cobrado multas sin fundamento legal.