¿Es obligatorio pagar un depósito para el arriendo de un predio en Colombia?

En Colombia, el arrendamiento de bienes inmuebles, ya sean residenciales, comerciales o rurales está regulado por el Código Civil, el Código de Comercio y la Ley 820 de 2003, que establece las normas para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana.

El pago de un depósito no es obligatorio por ley. Sin embargo, puede ser exigido por el arrendador como una garantía adicional, siempre que ambas partes lo acuerden libremente y quede debidamente estipulado en el contrato de arrendamiento.

El depósito, en general, tiene como finalidad proteger al arrendador frente a posibles incumplimientos del inquilino, como el no pago de servicios públicos, daños en el inmueble o incluso la terminación anticipada del contrato sin justa causa. Este dinero no debe confundirse con el pago anticipado del canon de arrendamiento ni con otros gastos contractuales.

En Colombia, la Ley 820 de 2003 permite expresamente este tipo de garantías, siempre que no vulneren los derechos fundamentales del arrendatario.

El artículo 16 establece que el arrendador puede solicitar una garantía personal o real para respaldar las obligaciones contractuales, y el depósito es considerado una de esas garantías. No obstante, la ley no exige que se entregue, ni establece un monto máximo o mínimo, por lo que es un tema que debe definirse entre las partes.

El dinero entregado como depósito debe ser restituido al finalizar el contrato, salvo que existan razones justificadas para usarlo (como cubrir reparaciones o deudas).

Por esta razón, es recomendable que el arrendador entregue un recibo por el depósito y que este se consigne en una cuenta separada, para evitar malos entendidos al final del contrato. También es buena práctica realizar un inventario del estado del inmueble al inicio y al final del arrendamiento.

En el caso de contratos comerciales, el depósito también puede ser negociado libremente entre las partes, y su uso es común en sectores donde los arrendadores buscan reducir los riesgos financieros. En contratos rurales, como el arriendo de tierras agrícolas, no es habitual exigir depósitos, aunque tampoco está prohibido.

¿Qué otras formas de garantía son comunes?

En la práctica, especialmente en los contratos de vivienda, es común que las inmobiliarias o arrendadores utilicen otros mecanismos para asegurar el cumplimiento del contrato:

• Pólizas de arrendamiento: Son ofrecidas por compañías aseguradoras. El arrendatario paga una prima (una especie de seguro) y la aseguradora cubre al arrendador en caso de incumplimiento del contrato.
• Codeudores o fiadores: Una tercera persona con capacidad económica suficiente firma como garante del cumplimiento del contrato.