Seis recomendaciones para mejorar la ocupación de propiedades de alquileres cortos y vacacionales

Luego de la pandemia del virus de la covid-19, se ha observado un alza en la compra de bienes raíces como una opción de inversión, especialmente en la categoría de rentas cortas y vacacionales.

En ese sentido, para los propietarios de todo el mundo esto no solo significó aumentar su patrimonio, sino también tener una opción de generar ingresos extras que, según algunos expertos, podrían llegar a triplicar o quintuplicar (dependiendo de la temporada) su rentabilidad en comparación con rentas más tradicionales.

Sin embargo, después de un 2021 que cerró con índices muy positivos en el sector, este año algunos dueños empiezan a preocuparse por la caída en las tasas de ocupación a pocos días de la temporada navideña.

Por tal motivo, un informe realizado por AirDNA, una firma especializada en datos y análisis para la industria de alquiler a corto plazo, el número de anuncios de alquiler a corto plazo disponibles en Estados Unidos se disparó a 1,38 millones en septiembre, lo que significó un aumentó interanual del 23,2%. Sin embargo, las tasas de ocupación cayeron en 31 de los 50 principales mercados, entre julio y septiembre.

Algo similar ocurre en algunas ciudades del mercado colombiano, en donde cada vez se pueden encontrar más alternativas de hospedaje y experiencias, pero, también es cierto que es mucho más difícil mantener niveles de ocupación similares frente al crecimiento de la oferta disponible, resalta Xavier Cárdenas Becerra, CEO de Wellcome, plataforma de administración de rentas vacacionales.

“En medio de este contexto están ocurriendo varias cosas y la primera que debo señalar, es que hay una mayor oferta, por lo que si bien, es un mercado que cada vez está más al alza, es mucho más competitivo. Lo que me lleva a dar mi segundo análisis, y es que el nivel de exigencia de los huéspedes aumentó, por lo que se requieren más dedicación, tiempo, tecnología, mayores amenities, más conocimiento del sector, de sus tendencias, entre otras cosas, para satisfacer las necesidades actuales de los viajeros y, por último, algo que está correlacionado es que el estar en una plataforma es solo la punta de iceberg de toda una operación que hay detrás”, resaltó Cárdenas.

Lo cierto, es que en estos momentos, sin importar si es Airbnb, Vrbo o cualquiera de los otros sitios de alquiler, para cualquier anfitrión será fundamental comprender la realidad que hay detrás de una linda publicación antes de recibir a su primer huésped.

Lo clave a la hora de rentar

El directivo de Wellcome explica que hay seis características que son parte de todo el ecosistema de una vivienda de renta vacacional, empezando por el ‘onboarding’, es decir, el conjunto de cosas que le permiten a un usuario ver por primera vez el producto como lo son las fotos, el inventario, las reglas o las tarifas.

Lo segundo es la interacción con los huéspedes; lo tercero es la operación de la propiedad, en donde, se pueden encontrar desde el mantenimiento, las reparaciones hasta los amenities; “lo cuarto, es el precio, seguido de la administración y finalmente los ‘resellers’, que son los otros espacios en donde también se puede vender un producto o servicio y, que cabe resaltar más del 36% aún se compra a través de lugares físicos”:

La calificación de los usuarios juega un papel fundamental a la hora de que un huésped decida por una propiedad en una región en donde hay una variedad de ofertas. Y, no solo se trata de esta calificación, sino también de promover un buen servicio para que mejoren los tipos de comentarios.

El precio, si bien para muchos puede tener un valor, su costo real estará determinado por varios componentes como la temporada, fechas de eventos, el sector, el espacio, las áreas comunes, el tipo de inmueble, la decoración, entre otras tantas cosas, y para ello, será fundamental tener datos suficientes sobre el mercado o la competencia. “Aquí, aparece un término clave que es el ‘Revenue Management’ que es usado por otras industrias que permite una mayor rentabilidad”.

Fotografías: dice el adagio popular que “todo entra por los ojos” y en cierto sentido, es verdad. Por esa razón, lo más recomendable es invertir en una sesión de fotos y tener presente, estar actualizando estas imágenes cada cierto tiempo por si se hace algún ajuste o cambios en la vivienda.

Información: se debe acompañar cada publicación con descripciones precisas sobre lo que hay y lo que no; el horario de entrada y de salida; las reglas de la casa; las vías de llegada, entre otras cosas.

Tiempo de respuesta: la decisión de un usuario puede estar determinada porque tan rápido o demorado están las respuestas a las preguntas, solicitudes o respuestas.

Operación que implica la coordinación y logística detrás de esto, es decir, recibir huéspedes, hacer entrega de apartamento, coordinar aseos, enviar permisos de administración, enviar reportes a entidades del estado, entre otras cosas.

Adicionalmente, este tipo de renta requiere de una inversión constante de las ganancias, incluso, algunos reconocidos ‘superhosts’ señalan oscilaría dependiendo del nivel de ocupación entre un 25 a un 50% del capital recogido, los cuales, deberán ser destinados para gastos operativos como el del aseo o posibles reparaciones en el inmueble.