Miniapartamentos: la nueva tendencia que se tomará el mercado

Ciudades como Tokio, París y Londres cuentan con una oferta abundante de microapartamentos, con áreas de tan solo 8 metros cuadrados. Los motivan la sobrepoblación, la escasez de espacios para construir y la tendencia de los hogares unipersonales.

En estos inmuebles de un solo ambiente están la habitación, la sala, un baño y, en algunos casos la cocina. La zona de lavandería por lo general es compartida.

En América Latina, Sao Paulo cuenta con los miniapartamentos más pequeños de la región: 10 m2 que cuestan cerca de US$18.000.

Se trata de espacios pequeños, pero su ventaja competitiva está en su ubicación estratégica, en zonas de oferta cultural o cerca de las áreas empresariales. Los usan principalmente universitarios o jóvenes en su primer empleo.

Bogotá no ha sido ajena a esta tendencia. Ya cuenta con oferta de viviendas cuya área oscila entre 15 m2 (mínimo permitido por la ley) y 30 m2. Sin embargo, no hay un consenso en cuanto a la medida máxima de un apartamento clasificado como mini.

La construcción de estas viviendas se ampara en el decreto 80 de 2016 que especifica que “el área mínima de una vivienda será la que resulte de multiplicar el número de alcobas por 15 metros cuadrados”.

En 2017, el estudio de Oferta y Demanda de Camacol, gremio de los constructores, mostró que 36,6% de los compradores de vivienda en Bogotá y Soacha tenían de 25 a 35 años. Es decir, justamente el tipo compradores a los que les interesarían los mini apartamentos.

Diego Mateus, consultor de Planeación Nacional para el proyecto de POT Modernos, explica que este fenómeno se presenta por el valor del metro cuadrado y la necesidad de estar en zonas céntricas para evitar desplazamientos largos. Pronostica que por estas razones va a aumentar la oferta, pues la ciudad llegó a sus límites físicos de expansión. Eso implica que crecerá hacia adentro en las zonas de menor densidad poblacional.

Esto lo corrobora el más reciente informe Tendencias de la construcción de Camacol. Muestra que la vivienda que más crece es la de interés social, conocida como VIS. Pero señala un segmento de valor superior, entre $118 millones y $381 millones), cuyas ventas crecen 3,6%, mientras la vivienda de mayor precio presenta caídas de 0,7%.

Evidentemente hay interés por la vivienda no VIS, pero en especial por la que está en el rango de precios más bajos. Y allí compiten los miniapartamentos. A esto se suma el hecho de que 16% de los colombianos viven solos, lo que implica que se pueden ajustar a espacios más pequeños y los compensan con las zonas comunes y otras comodidades.

La optimización del espacio permite hacer de estos lugares un espacio integral.

Ventas rápidas

En redes sociales se hizo viral, entre otros, Apto 61, uno de los proyectos de miniapartamentos de la capital. Ofrece áreas entre 16 y 19 m2 y su precio va desde $106 millones hasta $121 millones, unos US$33.000.

Esta construcción en particular cuenta con todas las zonas integradas, incluyendo baño y cocina y un espacio para instalar lavadora. Douglas Gastón, gerente de la constructora 360 Gestión y líder del proyecto, explica que esto le permite al dueño tener completa independencia.

Gastón dice que este tipo de proyectos se vende rápido. De hecho, luego de tres meses de abrir la sala de ventas, ya superaron el punto de equilibro, pues ha vendido 13 de los 20 apartamentos. Esto los motivó a comenzar un proyecto similar en la calle 59.

Este es uno de los 115 proyectos de viviendas de área menor a 30 m2 que existen en Colombia, de acuerdo con Camacol. Esto implica que los miniapartamentos representan 2,8% de la oferta actual.

Perspectivas

Gastón considera que a este tipo de proyectos inmobiliarios también los va a impulsar el apetito de los inversionistas. Estos los encuentran atractivos, dado que requieren poco capital.

En un mercado tan competitivo como el de la finca raíz, la construcción de microviviendas conlleva distintos beneficios para los desarrolladores, principalmente la capacidad de maximizar la cantidad de unidades que pueden caber en un proyecto. Para quienes compran para arrendar también es una opción, dado que la demanda les permite mantener una ocupación más permanente y a las ciudades les sirve para redensificar diferentes zonas.

Sin embargo, no está muy claro su beneficio para quienes los habitan. Un artículo en la revista The Atlantic señala que tal vez para los menores de 30 es bueno porque prefieren estar más en la calle. Eso no está muy claro para los de mayor edad y, en especial, para aquellos que no pueden cambiarse a una vivienda más grande. Ellos pueden sufrir de estrés y de depresión.

Aún no está claro qué tanto crecerán los miniapartamentos en Colombia, pero son una tendencia que llegó para quedarse.