¿Cómo tener casa propia en Colombia?
La reducción de las tasas de interés y la reactivación económica generan optimismo en el sector constructor, que hoy, más que nunca, está comprometido en contribuir a reducir el déficit habitacional y atraer inversión extranjera.
El déficit habitacional en Colombia llegó al 28,9 por ciento, según la Encuesta de Calidad de Vida de 2023 realizada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane). Una cifra que evidencia la urgente necesidad de implementar soluciones efectivas que garanticen el acceso a una vivienda digna para todos los colombianos.
Según la más reciente publicación del Dane, en 2023 había 5.153.000 hogares en déficit habitacional en Colombia. De estos, 1.208.000 necesitan una vivienda nueva para abordar el déficit cuantitativo, mientras que 3.944.000 hogares enfrentan un déficit cualitativo, que incluye condiciones de vivienda inadecuadas.
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El déficit habitacional se concentra en áreas con alta población, aunque la incidencia sigue siendo alta en municipios con baja actividad edificadora formal. Los departamentos con mayor incidencia de déficit total son Vichada (92,2 por ciento), Vaupés (90,6 por ciento) y Chocó (88,4 por ciento). En contraste, las menores incidencias se encuentran en Risaralda (22,6 por ciento), Boyacá (20,1 por ciento), Cundinamarca (17,0 por ciento), Valle del Cauca (15,4 por ciento), Quindío (14,4 por ciento) y Bogotá (11,1 por ciento).
Con respecto al número de hogares afectados, Antioquia lidera con 578.000 hogares en déficit, seguido por Bolívar (419.000), Córdoba (346.000), Bogotá (336.000), Nariño (274.000) y Magdalena (254.000). Estas cifras, presentadas en la Encuesta Nacional de Calidad de Vida, destacan la brecha habitacional en el país y la necesidad de enfoques regionales para abordar la crisis.
Según estudios de LaHaus, en colaboración con el Laboratorio de Economía Urbana del Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT), Colombia necesita construir al menos 400.000 unidades de vivienda cada año para cerrar la brecha habitacional. Para ello se requiere una inversión adicional de 0,5 puntos porcentuales del Producto Interno Bruto (PIB).
La industria edificadora es clave para la recuperación económica, por cada peso que invierte genera 9,6 pesos en la economía y emplea alrededor del 20 por ciento de la fuerza laboral del país. Por eso, desde los sectores público y privado demandan acciones que contribuyan a estimular el dinamismo del sector. “Uno de cada cinco puestos de trabajo en el país está relacionado con la vivienda”, precisó Alejandro Quintero, director de Vivienda y Leasing de Asobancaria.
Los encadenamientos a otras actividades económicas también son determinantes cuando se quiere cuantificar su impacto, pues el sector de vivienda se asocia con el 56 por ciento de las ramas de la economía.
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Propuestas de los gremios
Guillermo Herrera, presidente de Camacol, considera que para reducir el déficit habitacional es crucial promover la construcción de vivienda formal. Entre 2005 y 2018 se formaron 4.544.614 hogares y se construyó un número similar de viviendas. Sin embargo, solo 2.947.297 de ellas obtuvieron licencias de construcción, lo cual indica que alrededor de 1,6 millones de viviendas fueron construidas de manera informal. Esto coincide con el crecimiento del déficit cualitativo a nivel nacional.
Según las proyecciones del Dane, entre 2024 y 2035 se formarán en promedio 286.277 hogares por año en los municipios cubiertos por el censo de edificaciones, Coordenada Urbana. “Por lo tanto, es crucial generar una dinámica de construcción que iguale la formación de hogares, evitando así que el déficit habitacional continúe creciendo”, advirtió Herrera.
El sector de la construcción ha generado una oferta significativa, con 165.000 viviendas disponibles para la venta a junio de 2024, de las cuales 104.000 son Vivienda de Interés Social (VIS). Además, los gobiernos locales han destinado alrededor de 1,5 billones de pesos para programas de vivienda nueva con un horizonte de ejecución de cuatro años. Y el programa Mi Casa Ya del Gobierno nacional sigue vigente, ofreciendo casi 120.000 subsidios para los próximos años.
La “guerra de tasas” en el sector financiero, sumada al apoyo gubernamental están contribuyendo a mejorar las condiciones de acceso a la vivienda para los hogares del país. “El sector privado ha mostrado también confianza con la reducción de las tasas de interés en las últimas semanas. Desde febrero de 2023, cuando las tasas alcanzaron su punto más alto en 20 años, el sector financiero ha trabajado para mejorar el acceso a la vivienda, con tasas hipotecarias que han bajado a cerca del 10 por ciento efectivo anual en algunas entidades”, añadió Herrera.
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Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, propone soluciones como incentivos fiscales, simplificación de trámites administrativos y facilidades para la obtención de licencias de construcción. “Es importante aprovechar las tasas de interés bajas para promover el acceso a créditos hipotecarios y la adopción de tecnologías y métodos constructivos innovadores que reduzcan costos y tiempos de edificación”, añadió. También promover alianzas público-privadas para desarrollar proyectos de vivienda de interés social y prioritario, que faciliten acceso a terrenos, financiamiento y ejecución de proyectos a gran escala.
Para ampliar el acceso al mercado, la Asociación Bancaria y de Entidades Financieras de Colombia (Asobancaria) propone ajustar el Loan To Income (LTI, por su sigla e inglés), el parámetro regulatorio que determina el porcentaje del ingreso que un hogar puede destinar a la compra de vivienda. Actualmente, el LTI varía entre el 30 por ciento (No VIS) y el 40 por ciento (VIS). El gremio sugiere igualar ambos parámetros en 40 por ciento, para permitir que aproximadamente 1,4 millones de hogares adicionales accedan al mercado de vivienda.
El director de Vivienda y Leasing de Asobancaria aseguró que esta modificación no solo facilitaría el acceso a vivienda propia, también “impulsaría las ventas y beneficiaría tanto al sector vivienda como a la economía en general”. Una medida complementaria, según Quintero, para potenciar el desarrollo del segmento medio es habilitar un subsidio a la demanda que facilite más cierres financieros para viviendas con valores entre 150 y 335 salarios mínimos mensuales legales vigentes. “Esta estrategia, similar a la implementada con éxito en los Programas de Impulso a la Productividad y al Empleo (Pipe), promovería un mayor acceso a la vivienda en este segmento”, concluyó.
