Después de años de crecimiento sostenido, el sector de la construcción en Colombia atraviesa una de sus peores crisis. Hoy, el nivel de actividad está 22,7 por ciento por debajo de los indicadores prepandemia, y las señales de recuperación aún no son claras, según afirmó Luis Fernando Mejía, director de Fedesarrollo.

En su opinión, buena parte del retroceso se debe a la fuerte contracción en la Vivienda de Interés Social (VIS), especialmente la Vivienda de Interés Prioritario (VIP), golpeada por la reducción de subsidios estatales y la incertidumbre en la política fiscal.

De hecho, durante este primer trimestre de 2025 se confirmó que el freno sigue activo. Según cifras de Camacol, las ventas de vivienda nueva cayeron 4,5 por ciento, con una caída más pronunciada del 27,7 por ciento en el segmento VIP y del 7 por ciento en VIS. En contraste, la vivienda No VIS creció 9,2 por ciento, evidenciando que el comportamiento del mercado es profundamente desigual.

Guillermo Herrera, presidente ejecutivo de Camacol, reconoció que las cifras han dejado de deteriorarse al ritmo de 2023, pero advirtió que el panorama sigue siendo preocupante. “Es prematuro hablar de una reactivación. Los ritmos de comercialización se han estabilizado, pero siguen estando a la mitad de lo que veíamos en 2022”, señaló.

A esta desaceleración en ventas se suma una caída del 52,7 por ciento en la ejecución de obras en construcción, que afecta especialmente al segmento de vivienda VIP.

La situación de este tipo de viviendas, que ofrecen soluciones habitacionales por debajo de los 90 salarios mínimos, se ha convertido en el principal punto de quiebre para las constructoras. Con hogares que enfrentan dificultades económicas, subsidios que no llegan y una banca más exigente, las empresas no logran sostener los proyectos.

Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, lo resumió así: “La vivienda social es un motor clave del desarrollo urbano. Sin reglas claras ni estímulos efectivos, el sector se contrae y deja sin oportunidades de vivienda digna a millones de colombianos”.

Paradójicamente, entre 2000 y 2025 se construyeron más viviendas (9,5 millones) que los nuevos hogares formados en el país (9,1 millones). Sin embargo, cerca de 3,2 millones de estas familias se vieron obligadas a vivir en condiciones informales, de hacinamiento o en arriendo, según BBVA Research. En 2024, por primera vez en la historia reciente, Colombia tuvo más hogares en arriendo (7,3 millones) que viviendo en propiedad (7,1 millones), con un 40 por ciento de las familias viviendo en arriendo, la cifra más alta de América Latina.

El acceso a la vivienda formal se ha encarecido por varios factores: el aumento en las tasas de interés, la reducción de subsidios y un entorno macroeconómico que frena la decisión de compra, sobre todo entre los más vulnerables. Las ventas por cada 1.000 hogares cayeron de 13,7 en 2022 a 8,5 en 2024, y en el caso de los hogares pobres, la comercialización de VIS se desplomó de 33 a solo 18 unidades por cada 1.000, según ese mismo estudio.

Mientras algunas regiones como Nariño, Córdoba y Atlántico muestran señales de recuperación, los grandes centros urbanos –Bogotá, Antioquia, Cundinamarca y Santander– permanecen estancados. Aquí los lanzamientos y ventas están en mínimos históricos, y la confianza de los constructores se ha debilitado: si antes bastaba con un 33 por ciento de preventas para iniciar obra, hoy no se arriesgan sin al menos el 80 por ciento asegurado, señaló el estudio.

Por ahora, el mercado de vivienda usada es el único que ha cobrado fuerza. Según el informe de febrero de 2025 de Fedelonjas, el precio por metro cuadrado de viviendas entre 60 y 80 metros se ha mantenido estable en 3,6 millones de pesos. En las unidades más pequeñas, el valor sube a 3,8 millones de pesos. Aunque las transacciones se han ralentizado, no hay caídas abruptas, lo que revela una demanda latente que podría reactivarse si se fortalecen los subsidios para este segmento.

Una de las decisiones que más ha generado preocupación entre los líderes del sector es la transformación del programa ‘Mi Casa Ya’. La suspensión de nuevas postulaciones y la preasignación de subsidios en 2023 desató una oleada de incertidumbre. Aunque 2024 mostró algo de dinamismo, 2025 trajo consigo un nuevo bajón: los lanzamientos de proyectos VIP cayeron 44 por ciento, las ventas bajaron 28 por ciento y las iniciaciones se desplomaron 69 por ciento.

“Las medidas del Gobierno afectaron directamente la capacidad de planear y ejecutar proyectos”, explicó Pablo Echeverri, presidente de Constructora Capital. Aunque su empresa no dependía exclusivamente de los subsidios para estructurar los cierres financieros, tuvo que adaptarse a la contracción: congeló inversiones, flexibilizó pagos y trasladó a algunos clientes a proyectos de menor valor. Además, implementaron un modelo de ventas en pesos y no atado al salario mínimo, con buenos resultados en Bogotá y Medellín.

Luis Felipe Henao, exministro de Vivienda, va más allá. Aseguró que el enfoque del Gobierno actual ha sido ideológico y que sus decisiones han desarticulado institucionalmente al sector. “La gran revolución de ‘Mi Casa Ya’ fue bancarizar a quienes no tenían acceso al sistema financiero. Les permitió pagar cuotas más bajas que un arriendo. Esa realidad ha sido destruida”, afirmó.

Para Henao, los cambios recientes encarecieron el suelo, frenaron la planificación de nuevos desarrollos VIS y están sacando del mercado formal a miles de familias vulnerables. “Si le quitas a una familia los 40 millones del subsidio y los 5 puntos de tasa, el banco simplemente no le presta”, advirtió. Según Henao, cuando se expulsa a los más pobres del sistema formal, se condena al arriendo eterno o a depender de la autoconstrucción en barrios periféricos, lejos de las ventajas de los programas formales.

Además, Henao subrayó que la crisis afecta especialmente a los pequeños constructores. “No son los grandes los más afectados, son los pequeños que estaban construyendo VIP y que ahora no tienen incentivos para seguir”.

La drástica reducción en la meta de subsidios también es otro obstáculo. En 2024 se proyectaron 50.000 apoyos, pero hasta la fecha solo se han asignado 4.709, la mayoría correspondientes a compromisos del año anterior. Esta caída amenaza con cerrar la puerta de la vivienda propia a miles de familias. Herrera advirtió que esta reducción no solo afecta a los hogares, sino que también paraliza la cadena productiva del sector.

La caída en la asignación de subsidios se refleja, además, en el comportamiento de las ventas del segmento de VIP, que en el primer trimestre de 2024 representaban el 12,7 por ciento del total, hoy solo alcanzan el 9,6 por ciento. Son 1.306 unidades menos vendidas.

Ante el vacío nacional, algunas ciudades han tratado de responder. Bogotá lanzó el programa ‘Mi Casa en Bogotá’, que ofrece subsidios de hasta 30 salarios mínimos para compra, arriendo o mejoramiento. Antioquia mantiene el programa ‘VIVA Mi Casa’, con apoyos entre siete y diez salarios mínimos. También persiste el Subsidio Familiar de Vivienda Nueva a nivel nacional, pero su ejecución ha sido irregular.

Los expertos coinciden en que lo urgente no es lanzar más programas, sino garantizar su estabilidad, continuidad y ejecución. La demora en los desembolsos o los cambios en las reglas de juego generan desconfianza. “El sistema necesita certezas, no anuncios. Cada vez que se cambia la política, se frena la demanda y se paraliza la oferta”, resumió Ramírez.

No obstante, la recuperación del sector de la vivienda en Colombia no depende exclusivamente de los subsidios. Si bien estos han sido determinantes para dinamizar la demanda, los expertos advierten que el verdadero impulso vendrá de un entorno macroeconómico favorable y, sobre todo, de reglas de juego claras, estables y sostenibles.

Como lo planteó Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, se necesita una política pública que atienda el déficit habitacional no solo en cantidad de viviendas sino en calidad. Sin ese marco coherente, las dificultades del sector podrían prolongarse indefinidamente.

A pesar del panorama, algunos factores generan optimismo. La caída del IPC y la tendencia a la baja en las tasas de interés podrían mejorar el ingreso disponible de los hogares y reactivar las decisiones de compra. Si el Banco de la República mantiene el actual ciclo de reducción de tasas, el sector retomaría una senda de crecimiento del 3 por ciento anual, estimó Ramírez.

Frente a este contexto, la innovación es una herramienta clave. Pablo Echeverri, presidente de Constructora Capital, subrayó que aún hay espacio para el crecimiento, siempre que el sector se adapte a nuevas tecnologías y modelos de negocio más flexibles. “Tenemos un optimismo moderado. En 2025 esperamos que el sector vuelva a aportar un 2,5 por ciento al PIB, pero debemos seguir vigilantes ante los costos de insumos y la presión sobre la mano de obra”, señaló.

En medio de la coyuntura hay un consenso: el sector de la vivienda sigue siendo un pilar de la economía nacional. Es el cuarto mayor aportante al PIB, genera cientos de miles de empleos y representa una herramienta poderosa para la movilidad social. Como concluyó Ramírez, “el mercado ha demostrado resiliencia, y si se toman las decisiones adecuadas, puede volver a ser motor del crecimiento económico y del desarrollo urbano”.