Si le han cobrado parqueadero de visitante en un conjunto residencial, esto podría ser ilegal

En las principales ciudades de Colombia los conjuntos residenciales se han convertido en los protagonistas del alojamiento urbanístico. Cada vez hay menos casas, lo que se traduce en menos espacio para los residentes, y uno de los espacios que se sacrifica es el parqueadero. En esos apartamentos los estacionamientos para los propietarios, en muchas ocasiones, se rifa, o en el peor de los casos, no hay un lugar para aparcar ningún tipo de vehículos.

Los colombianos tienen la costumbre de hacer visita en casa, y muchas familias salen en carro para hacer esas diligencias, pero, al llegar a esos conjuntos, les dicen que no hay lugar para visitantes, o si hay, pero todos están llenos. El tema es casi como una lotería y tiene una sorpresa, en algunos casos, para los que sí lograron aparcar, y es que les cobran por el estacionamiento.

La ley 675 del 2001, conocido como el Código de Propiedad Horizontal, reglamenta estos espacios, y aunque si bien pueden cobrarles a los visitantes por el estacionamiento, en caso de no hacerse bajo los parámetros legales, se puede incurrir en una irregularidad.

Hay tres tipos de estacionamiento, contemplados en la propiedad horizontal:

• Parqueadero de uso privado: hacen parte de la propiedad, por lo que el dueño del apartamento tiene el uso exclusivo y sin restricciones por parte de la administración.
• Parqueadero común de uso exclusivo: son los que se reparten por parte de las administraciones. Ningún copropietario es el dueño, por lo que estos se asignan de acuerdo a los criterios del reglamento del conjunto residencial.
• Parqueadero para visitantes: como su nombre lo indica, se destinan para los visitantes de los residentes y copropietarios.

Lo anterior, se designa en los artículos 20 y 22 del Código de Propiedad Horizontal, pero, no determina, explícitamente, si las administraciones pueden, o no, cobrar por los parqueaderos para visitantes. No obstante, estos conjuntos sí pueden aplicar recargos por los estacionamientos, por el motivo que consideren, pero, deben cumplir con cierta normatividad.

Lo primero es que el cobro tiene que estar avalado por la asamblea de copropietarios, lo segundo, según lo dispuesto por la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian), contenido en el Estatuto Tributario, es que los conjuntos tendrán que estar inscritos en el Registro Único Tributario (RUT), y solicitar la autorización de la numeración para la facturación, permitiendo así discriminar los servicios cobrados y los impuestos, como el IVA.

“En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio”, detalla el artículo 462 - 2 del Estatuto Tributario.

Debe tener presente, y según lo detalla explícitamente el Código de Propiedad Horizontal, que los parqueaderos para visitantes, son exclusivamente para visitantes, valga la redundancia, esto porque en ocasiones, hay copropietarios que aparcan allí de forma permanente, apropiándose indebidamente de un espacio de bien común.

“Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo”, se remarca en el artículo 22.

Sobre la regulación de los precios, así como las responsabilidades que deben asumir estos conjuntos, no está definida jurídicamente, no obstante, al menos en Bogotá, el Decreto 012 de 2023 adopta la metodología para establecer tarifas y se actualiza la tarifa máxima para los parqueaderos y estacionamientos fuera de vía.

En la disposición se remarca que las tarifas máximas se fijan bajo el concepto de demanda zonal, que es afectado, entre otras cosas, por el estrato, actividad del sector y un factor de demanda zonal el cual se calcula en un margen entre el 0,5 y 1,0.

Para vehículos, el precio máximo es de 139 pesos, para motos es de $97 y bicicletas de $10. Las tarifas varían dependiendo, además de lo anterior, del tipo o nivel de servicio, por ejemplo: si el estacionamiento es en altura o subterráneo, con dos o más niveles, a nivel, piso en eoricrcto, aslitlto o gravilla lavada de río, entre otros.