Un triángulo virtuoso

En pleno pulmón de Bogotá y cerca del centro de la capital, avanza el proyecto que busca renovar un área de nueve hectáreas de una manera equilibrada e incluyente, que permita que quienes habitan y tienen propiedades en la zona puedan ser beneficiarios directos de la renovación.

Se trata del proyecto Triángulo de Fenicia, que intervendrá una zona demarcada por la Avenida Circunvalar hacia el nororiente, por la Avenida Tercera al occidente y por el eje ambiental de la Avenida Jiménez en el costado, y limita con la Universidad de los Andes. El sector tiene condiciones ambientales y paisajísticas muy particulares y en él habita una población flotante de 30.000 personas.

Esa institución es la promotora de esta ‘ciudadela del futuro’, que ya cuenta con un novedoso y sólido esquema fiduciario diseñado por Alianza Fiduciaria el cual brindará confianza a todos los actores que intervienen en el proceso de transformación de esta importante zona del centro de la ciudad y vecina del centro educativo.

Gustavo Martínez vicepresidente de Negocios Fiduciarios de Alianza Fiduciaria.

“En 2010, la universidad decidió iniciar la formulación de un proyecto cuya idea básica es ‘Todos nos movemos, todos nos quedamos’. Es su apuesta por un plan en el que sea posible que haya confluencia entre actores muy diferentes, con expectativas e intereses muy diversos: la universidad, los comerciantes, los propietarios, inversionistas y consultores”, afirma Juan Felipe Pinilla, socio y director de JFP & Asociados-Derecho Urbano, firma que brinda apoyo jurídico a la Universidad de los Andes en la implementación y desarrollo de la obra.

El proyecto de Fenicia es un claro ejemplo de cómo se puede realizar renovación urbana incluyente con la activa participación de la comunidad y con asociatividad para los propietarios. Dado que muchas de las áreas susceptibles de densificación en las ciudades se encuentran ocupadas, uno de sus principales desafíos es resolver la forma en la que se gestiona el suelo y se consigue que áreas completas –con un elevado número de propietarios– puedan ser objeto de intervenciones coordinadas que logren transformar el espacio construido y acompañar la densificación de más infraestructura pública (parques, equipamientos, vías), estableciendo incentivos para la vinculación, participación y permanencia de los propietarios originales.

“Hay unos problemas muy serios de calidad de espacio público, de contaminación visual y auditiva, de movilidad no resuelta –señala Germán Castellanos, gerente del proyecto–. La informalidad y la precariedad en el espacio urbano generan condiciones de inseguridad, así que la universidad, junto con la Alcaldía, nos dimos cuenta que había que hacer algo: no tiene mucha lógica no mirar lo que está pasando allí”.

Esquema fiduciario único estructurado con Alianza Fiduciaria 

El esquema fiduciario que se implementa en el Triángulo de Fenicia fue estructurado por Alianza Fiduciaria en conjunto con la Universidad de los Andes, la firma de abogados JFP & Asociados-Derecho Urbano y la empresa Greener Cities. Esta estructura, que se construyó en siete años, representa una gran innovación que servirá para avanzar en los procesos de renovación urbana de la ciudad.

El esquema establece reglas claras de aporte y seguridad a los propietarios de inmuebles, establece el alcance y condiciones del rol del promotor, contempla condiciones de vinculación y remuneración para inversionistas y constructores y prevé la posibilidad de articulación y coordinación con el gobierno distrital a través de la Empresa de Renovación Urbana.

“De una manera simple, la estructura fiduciaria consiste en una fiducia matriz principal, donde van a participar promotor, gerente, algunos constructores de urbanismo y aportantes de recursos que quieran hacer inversión en ese proyecto. Cada uno obtendrá beneficios y los fidecomisos en términos generales tienen esta particularidad y es que quien hace un aporte, pues tiene un beneficio al final en la fiducia”, advierte Gustavo Martínez, vicepresidente de Negocios Fiduciarios de  Alianza Fiduciaria.

Dado que para llevar a cabo el proceso de renovación urbana con nuevos espacios públicos y más infraestructura de servicios es necesario modificar drásticamente la estructura predial del área (actualmente hay alrededor de 500 inmuebles), se requiere conformar nuevos globos de terreno distintos e independientes de los predios originales de cada unidad de actuación urbanística. Estas unidades tienen como finalidad garantizar un adecuado aprovechamiento del área objeto del plan, lo mismo que una transformación escalonada o por etapas y la dotación de las infraestructuras requeridas para la renovación, de forma tal que, a pesar de que la transformación se vaya dando por etapas, el reparto equitativo de cargas y beneficios se cumplirá entre todos los inmuebles y propietarios involucrados. Para ello, el esquema fiduciario será el  medio que facilite el reparto equitativo de cargas y beneficios entre todas las unidades.

Este esquema fiduciario estructurado por Alianza Fiduciaria, permite a los actuales propietarios hacerse socios del proyecto a través de un sistema ‘metro a metro’, que consiste en obtener –por el aporte de su propiedad– nuevas unidades inmobiliarias de la misma área construida que la de sus propiedades actuales.

“Es un escenario de renovación de alto impacto urbano y social, donde confluyen múltiples propietarios, así que es indispensable generarles confianza ya que ellos van a entregar sus propiedades para el desarrollo del mencionado proyecto –concluye Gustavo Martínez vicepresidente de Negocios Fiduciarios de Alianza Fiduciaria–. Pero si el proyecto no funciona, se procede con la devolución de la tierra a cada propietario y si el proyecto funciona, se les va a garantizar su restitución ‘metro a metro’ ”; justo aquí radica la importancia de los vehículos fiduciarios, dado que son el mecanismo óptimo para generar confianza entre los diferentes actores.

Números triangulares  

9 hectáreas es aproximadamente el área del proyecto.

30.000 personas es la población flotante.

460 hogares y 1.628 residentes se encuentran localizados en el área.