Como me comprometí la semana pasada, cuando quedó claro que el token inmobiliario es viable y puede anclarse al folio de matrícula, hoy paso de la estructura al instrumento. Con esta arquitectura, la teoría del título y el modo deja de quedarse en promesas y se vuelve política pública efectiva. Es la forma de lograr que la vivienda de interés social y la vivienda rural dejen de ser un simple eslogan para convertirse en propiedad real.
Durante décadas padecimos un dogma que convirtió el techo propio en una carrera de obstáculos. Cuotas iniciales inalcanzables, ingresos que la informalidad no permite certificar e hipotecas que terminan asfixiando a las familias. Los resultados están a la vista. Tenemos un arriendo permanente, constructores sin más alternativa que recurrir al crédito bancario tradicional y municipios amarrados a un catastro desactualizado.
El modelo no falló por falta de discursos; falló por falta de herramientas. Esa dinámica se rompe al implementar lo que ya funciona en otras partes del mundo: el modelo de tokenización de la propiedad.
Pensemos en miles de colombianos como Juan, un trabajador que aspira a una vivienda de interés social de 135 salarios mínimos. Hoy esa meta suele terminar en frustración a mitad de camino. Con la tokenización, su ahorro, el subsidio y el aporte del fondo de empleados entran directamente a una fiducia. La propiedad se divide en unidades digitales inscritas en la matrícula. En esta versión, la matrícula inmobiliaria no es un registro paralelo, sino un asiento digital dentro del mismo folio.
Así, Juan empieza a ser dueño a pedacitos desde el primer día. El banco financia únicamente el saldo restante. Mes a mes, conforme amortiza el crédito, la fiducia le libera fracciones a su nombre mediante un contrato inteligente protocolizado por notario y registrado en la oficina de instrumentos públicos. Si llega a enfrentar una emergencia económica, puede vender una fracción de sus unidades sin necesidad de perder su techo. Esto no tiene nada que ver con especulación financiera: se trata de construir patrimonio con flexibilidad real.
El efecto para el colombiano de a pie no tiene nada de abstracto. La persona deja de quemar el arriendo sin acumular un solo peso de dominio. Entra al patrimonio familiar desde el primer ladrillo, gana la opción de usar una fracción líquida sin quedarse en la calle y logra que su predio formalizado deje de ser invisible para el banco, para el municipio y para sus propios herederos. Estamos hablando de movilidad social con folio, no de otro discurso de campaña.
Para el país, el impacto resulta igual de concreto. La construcción, que en sus mejores momentos superó el 7 % del PIB y hoy roza un tímido 4 %, ocupa a casi 1,6 millones de personas y mueve a más de la mitad de los sectores productivos, desde el cemento y el acero hasta el transporte y la ferretería. Mientras tanto, el déficit habitacional golpea a uno de cada cuatro hogares y la vivienda de interés social muestra cifras de iniciaciones y lanzamientos en caída libre. Tokenizar no es un adorno tecnológico; es liquidez pura para destrabar obra paralizada, generar empleo en ciudad y campo, aumentar el recaudo predial y meterle freno a la informalidad. Quien formaliza, gobierna, mientras que los demás se quedan improvisando.
No estamos inventando una utopía de laboratorio. Chile no necesitó eliminar al conservador de bienes raíces. A través de la Ley Tecnofinanzas y con la vigilancia de la CMF, logró tokenizar inmuebles, completar el ciclo de emisión y registrar las limitaciones dentro del sistema tradicional. El Salvador adoptó un camino similar, en el que los administradores de tokens no entraron a reemplazar el crédito constructor, sino a complementarlo. Allá estructuran tokens de deuda e ingresos sobre los proyectos, captan preventas fragmentadas y le entregan liquidez al desarrollador para arrancar obras mientras la banca financia el saldo restante. Los resultados hablan solos: el crédito bancario a la construcción se duplicó y la comisión reguladora habilitó cientos de millones de dólares en emisiones inmobiliarias. Brasil hizo lo propio con la digitalización de fideicomisos y registros.
¿Hace falta una ley del Congreso para ajustar el folio o administrar los tokens? La respuesta es un no rotundo. La Ley 1579 de 2012 ya faculta a la Superintendencia de Notariado y Registro para adaptar el sistema y los códigos registrales a la evolución tecnológica. El parágrafo de su artículo 6 permite diseñar otros esquemas cuando el servicio lo exija, mientras que el artículo 8 reconoce la matrícula con código alfanumérico, contempla la categoría de otros actos que afectan el dominio y le reserva a la entidad la función de definir los códigos de las operaciones registrales.
Tampoco se requiere una nueva norma legal para la administración de las unidades digitales. El Código de Comercio regula la fiducia mercantil, al tiempo que el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero y el Decreto 2555 reservan esa gestión a sociedades fiduciarias vigiladas por la Superintendencia Financiera. Lo que hace falta no es un debate en el Congreso. Lo que verdaderamente se necesita es una circular de la Superintendencia de Notariado, una instrucción de la Superintendencia Financiera y un proyecto piloto.
El título y el modo permanecen intactos. El notario protocoliza y el registrador inscribe, con la premisa de que sin folio no existe derecho real oponible. El Código Civil no se deroga; simplemente se ejecuta con mayor eficiencia.
Para dar este paso bastan tres decisiones concretas. Primero, una circular de la Superintendencia de Notariado que cree la anotación T en el folio y prohíba cualquier token que no quede debidamente inscrito. Segundo, una coordinación con la Superintendencia Financiera para que únicamente las fiducias vigiladas puedan administrarlos. Tercero, un piloto nacional enfocado en vivienda de interés social y rural que integre subsidios, fondos de empleados y preventa sobre el mismo folio. Tiene que ser un ejercicio amplio y no una simple vitrina limitada a tres ciudades, pues sin un piloto medible esto se queda en el papel.
El gobierno de Abelardo de la Espriella tiene la oportunidad de cambiar la historia de la propiedad sin enredarse en un proyecto eterno en el Capitolio. Basta con una instrucción administrativa, el reglamento de la entidad registradora y el aval financiero. Es un asunto de voluntad política, sin la cual cualquier discurso termina agotándose. La tecnología está lista y los ciudadanos también. Solo falta que el Estado, los constructores y la banca se pongan del lado de quien aspira a ser dueño y no un eterno arrendatario. El techo propio ya no habita en el papel que se extravía; reside en la seguridad jurídica del dato. Sí se puede lograr un país de propietarios.